Makelaardij

Veel gestelde vragen

Waarom is het verstandig om een NVM makelaar in te schakelen?

Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u te maken met een makelaar die de vakopleiding heeft afgerond, de vaktest heeft afgelegd en door de NVM jaarlijks verplicht wordt één of meerdere vakgerichte cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst.

Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen.

Wanneer u voor een NVM-makelaar kiest, bent u gegarandeerd zeker van kwaliteit en deskundigheid.

Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u ook de zekerheid dat deze makelaar correct en naar eer en geweten handelt. Om deze zekerheid te waarborgen dient een NVM-makelaar zich te conformeren aan de NVM Erecode, waarin de spelregels/richtlijnen zijn vastgelegd.

Ik kan toch ook zonder makelaar een huis verkopen of kopen?

Dat klopt inderdaad. U moet dan echter wel bereid zijn om veel tijd te investeren, in de voorbereiding, in het zoeken van de juiste koper, of de juiste woning, in het verkoop- of aankoopproces, en in het juridische gedeelte betreffende de onderhandelingen en de contractfase. Doet u dat niet dan loopt u toch veel risico, als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht, en als verkoper een meldplicht. Maar wat moet u precies melden of onderzoeken?
Dit is nog maar één reden waarom u een deskundige zou kunnen inschakelen. Ook onderhandelen is een vak op zich. Het gaat tenslotte niet om kleine bedragen, en de bijkomende ontbindende voorwaarden spelen ook een grote rol. Wilt u uw risico's verkleinen, geen tijd verspillen, de stress en onzekerheid zoveel mogelijk vermijden, en uw kansen op een goed resultaat vergroten. Schakel dan een makelaar in. Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!

Hoe kan een makelaar zichzelf terugverdienen?

Veelal denkt men aan hoge courtage bedragen bij de verkoop of aankoop van een woning.
Niets is echter minder waar. Een goede makelaar zal u zelfs geld opleveren.
Hoe dat gebeurd kan per transactie verschillend zijn. De ene keer verdient de makelaar zich terug door goed te onderhandelen, de andere keer door een goed juridisch advies.
De volgende voorbeelden zijn mogelijk:

  • het vinden van het ideale huis (bij aankoop)
  • het vinden van de ideale koper, binnen een reële termijn (bij verkoop)
  • het op correcte wijze presenteren en aanbieden van uw woning op de markt.
  • een goede prijsonderhandeling, waarbij uw belang vooropgesteld wordt
  • degelijk juridisch advies, eventueel gekoppeld aan grondig vooronderonderzoek
  • bouwkundig advies
  • risico (aansprakelijkheids) beperking door deskundig handelen
  • kennis van de markt en de prijzen
  • administratieve afhandeling, opmaken / controleren van de koopakte
  • begeleiding tot aan de notaris, met het oog op problemen welke zich op het laatste moment kunnen voordoen.

Is een schone-grondverklaring altijd noodzakelijk?

 

Nee, dat is niet het geval. Ook kan er beter gesproken worden over geschikte grond, de term schone grond is nl. niet helemaal de juiste benaming.
Bij iedere gemeente kan gecontroleerd worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte locatie (voormalige industriële werkzaamheden of zit er een (olie)tank in de grond).
Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de verder te nemen stappen.
Ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.

Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning heeft bezichtigt, of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook als eerste met mij in onderhandeling gaan?

Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure.
De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren.
Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de -makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Mogen bezichtigingen doorgaan tijdens een onderhandeling?

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij "onder bod" is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen, dit zou het overbieden kunnen uitlokken.

Kan de vraagprijs worden verhoogd tijdens de onderhandeling?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik de vraagprijs bied?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingproces, kan de verkoper ineens besluiten toch zijn tegenbod te verhogen en de koper zijn bod te verlagen.

Wanneer komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit "onder voorbehoud van financiering" is.

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen.
De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure.
Alle bieders hebben dan een gelijke kans om het voor de verkoper meest gunstige bod uit te brengen.

Is een voorlopige koopovereenkomst definitief?

Een 'voorlopige koopovereenkomst', ondertekend door beide partijen, is wel degelijk een definitieve overeenkomst.
De koop van de woning wordt daarmee officieel vastgelegd.
In deze 'voorlopige koopovereenkomst' worden de afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd (zie ook bij 'wanneer komt de koop tot stand'?), alsmede de eventueel overeengekomen ontbindende voorwaarden, en de datum waarop de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden.

Wat houdt de wettelijke bedenktijd eigenlijk in?

Sinds 1 september 2003 is een wet in werking getreden waarin is bepaald dat de consument recht heeft op minimaal 3 dagen bedenktijd. In deze drie dagen kan de koper/consument terugkomen op zijn koopbeslissing, zonder dat hieraan een boeteclausule is gekoppeld.
Ook hoeft de koper geen reden op te geven waarom hij van de koop wil afzien.
Deze wet is ingesteld ter bescherming van de consument. Tijdens deze 3 dagen kan de koper derden deskundigen raadplegen betreffende de koop welke hij voornemens is te doen.
Zo kan de koper bijvoorbeeld de koopakte ter beoordeling aan een notaris voorleggen.

Wanneer begint/eindigt de bedenktijd?

De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld, het tijdstip van ingang is dus exact 24:00 uur. De bedenktijd eindigt om 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Maakt het voor het begin van de bedenktijd uit of er ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen?

Nee, ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.

Moet de ontbinding binnen de bedenktijd schriftelijk gebeuren?

Nee, als daarover niets is afgesproken is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling worden ontbonden. Partijen mogen desgewenst nadere eisen overeen komen, zoals schriftelijke ontbinding. Overigens doet een koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst altijd schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld.

Duurt de wettelijke bedenktijd maximaal drie dagen?

Nee, de bedenktijd duur minimaal drie dagen. Omdat de algemene termijnenwet van toepassing is, kan de bedenktijd eventueel wel langer duren dan drie dagen. Op grond van de Wet wordt de bedenktijd zonodig zoveel verlengd dat daarvan tenminste twee dagen deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag zijn.

Akte getekend Laatste dag bedenktijd(*)
Maandag Donderdag
Dinsdag Vrijdag
Woensdag Maandag
Donderdag Maandag
Vrijdag Dinsdag
Zaterdag Dinsdag
Zondag Woensdag

(*) behoudens algemeen erkende feestdagen

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Geldige redenen, welke duidelijk in het koopcontract zijn vastgelegd, om de koop van een woning te annuleren. Bij de koop van een woning is het gebruikelijk om ontbindende voorwaarden op te nemen voor het verkrijgen van een passende financiering, en (indien van toepassing) voor Nationale Hypotheek Garantie.

Betaal ik 10% boete bij gebruik van een ontbindende voorwaarde?

Nee, mits u binnen de afgesproken termijn blijft waarbinnen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, bent u geen boete verschuldigd. Als u gebruik wilt maken van een ontbindende voorwaarde dient u dit echter goed gedocumenteerd te doen, anders loopt u het risico dat de verkoper niet akkoord hoeft te gaan met de ontbinding. Indien u zich anders dan door de vastgelegde ontbindende voorwaarden wilt terugtrekken, bent u meestal wel een boete verschuldigd.

Wat betekenen Kosten Koper (k.k.) en Vrij Op Naam (V.O.N.)?

Kosten Koper (k.k)
Als u een bestaande woning koopt, krijgt u te maken met Kosten Koper (K.K.). Hierbij gaat het om kosten voor: overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het Hypothekenregister van het Kadaster; overdrachtsbelasting (2% van de koopsom); notariskosten voor het passeren van de leveringsakte.

Vrij op naam (v.o.n.)
Bij een nieuwbouwwoning staat meestal achter de koopsom de term V.O.N. Deze afkorting betekent Vrij op Naam. Dit houdt in dat alle kosten met betrekking tot het verkrijgen van het eigendom van de woning in de koopsom zijn inbegrepen.

Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?

Nee, voor rekening van de koper komen die kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning.
Dat is de overdrachtsbelasting (2%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers.
Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De door de verkoper ingeschakelde makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper.
Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.

Wat is de overdrachtsbelasting die ik moet betalen?

Dit is de belasting die wordt geheven bij aankoop van bestaande woning. Deze bedraagt momenteel 2% van de verkoopprijs van de woning en moet worden betaald door de koper. Deze belasting maakt onderdeel uit van de 'kosten koper'.

Wat is de akte van levering?

Bij de notaris ondertekenden de koper en verkoper deze akte, waardoor vervolgens de eigendom wordt overgedragen aan de koper, nadat het betalen van de koopsom van de woning, de bijkomende kosten en zakelijke lasten (onroerendezaakbelasting en waterschapslasten) zijn voldaan. Deze akte heeft meerdere namen: transportakte, eigendomsbewijs, eigendomsakte, titel van aankomst etc.
De officiële benaming is: akte van levering.

Wat is appartementsrecht?

Wanneer u een appartement koopt, dan wordt u juridisch gezien eigenaar van een zgn. appartementsrecht. Samen met alle andere eigenaren wordt u eigenaar van het gehele appartementencomplex met toebehoren. Iedere appartementseigenaar betaalt een deel van de gemeenschappelijke (onderhouds)kosten, dit is de periodieke bijdrage VvE. Wat uw aandeel is in eigendom en (onderhouds)kosten vindt u terug in de splitsingsakte.

Wat is de splitsingsakte?

Alle rechten en plichten van de gezamenlijke eigenaren van het gehele appartementencomplex staan beschreven in de splitsingsakte. Hierin staat precies welke gedeelten van het gebouw uw privé-eigendom zijn en welke gedeelten tot de gemeenschappelijke ruimten behoren. Ook kan in een splitsingsakte verwezen worden naar een standaard reglement van splitsing waarin de hoofdlijnen staan omschreven, of naar een huishoudelijk reglement specifiek van toepassing op het betreffende complex en de bewoners.

Wat doet de Vereniging van Eigenaren?

Iedere appartementseigenaar is vanuit de wet automatisch verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms is dit uitsluitend een papieren kwestie, waarbij iedereen zijn zaken regelt. Dit heet een "slapende VvE". Het kan ook zo zijn dat de rol van de VvE zeer actief is, dat de gezamenlijke eigenaren betrokken zijn bij de besluitvorming betreffende de VvE, en dat hiervoor maandelijks een bijdrage wordt betaald. Dan wordt gesproken over een "actieve VvE".
In de splitsingsakte staat aangegeven welk onderhoud voor gezamenlijke rekening is en welk deel voor de individuele eigenaar. Het is belangrijk goed inzicht te hebben in de financiële positie van de VvE. Wanneer blijkt dat een VvE schulden heeft, dan wordt u als eventuele koper mede-eigenaar van die schuld. Dit kan betekenen dat de woonlasten omhoog gaan en dat u als koper mede aansprakelijk wordt gehouden voor zo\'n schuld. Wanneer u als koper daarmee grote risico\'s loopt, dan kan dat eventueel worden vertaald in een lagere koopprijs.
Daarentegen kan het natuurlijk ook zo zijn dat de financiële positie van de VvE positief is. Dan wordt u als koper mede-eigenaar van de opgebouwde reserves voor toekomstig onderhoud, en wordt u als mede eigenaar niet op korte termijn voor een hoge eenmalige bijdrage aansprakelijk gehouden.